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选址攻略:宗庆后详解——娃哈哈选址侧重小城市

2015-09-09 09:10:49 来源:搜狐焦点产业新区 我要评论(0)
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 对于一些怀揣巨资的“门外汉”来说,房地产业依然是块优质的淘金地。

  今年6月,娃哈哈集团董事长宗庆后在河南—浙江投资合作洽谈会上突然向媒体爆料,娃哈哈要在河南商丘投建自己的ShoppingMall,并在未来的3~5年内建100个购物中心。

  “我们正在全国范围考察,寻找合适的项目。有机会的话,不排除在北京、上海、广州等一线城市建设购物中心,也不排除引入合作伙伴。”7月21日,宗庆后接受本报记者采访时说。

  此前并无迹象显示娃哈哈将大举投身地产领域。在今年全国两会期间,宗庆后还曾公开表示,在今后娃哈哈一不上市、二不做房地产。

  尽管此次宗庆后将娃哈哈涉足商业地产的举动定义为“进驻零售业”,但其地产野心仍可见一斑。

  值得注意的是,不止娃哈哈,在浙江,存在一大批类似的跨界公司。日前,代表浙江民营企业综合实力的“2009年度浙江省民营企业百强榜单”出炉,据不完全统计,榜单中的100家民企中至少有64家涉足房地产领域。这些企业大多为传统制造型企业,涉足地产首选进入三四线城市,投资类型也以商业地产为主。

  “不差钱”的娃哈哈

  商丘只是娃哈哈涉足商业地产的第一个试点。

  6月17日,河南商丘市政府与娃哈哈集团签署了投资总额约5亿元人民币的娃哈哈(商丘)交易大厦、娃哈哈(商丘)生产基地的协议。宗庆后解释说,该交易中心就是此前所说的ShoppingMall。

  7月21日,宗庆后向记者透露,娃哈哈商丘项目正在洽谈中,虽然已经签约,但具体的哪块地以及怎么弄还在商谈,“因为在靠近市区中心的位置,还有很大一批拆迁房要处理”。目前,购物中心名字还没想好,但中间应该会有“娃哈哈”三个字,其中的超市业态将由自己经营,其他业态则考虑招商

  按照宗庆后的设想,该项目将由其女儿宗馥莉负责,若在河南进展顺利,将进一步向全国推广。

  谈及“跨界”进入地产业,宗庆后所述的初衷很简单:在做饮料的过程中,各大商超的进场费等各种名目收费让他感觉很不爽,反正娃哈哈现金流充裕,索性自行建设零售终端网络,拓展产业链和销售渠道。

  “中国的大型零售店都被‘老外’控制了,进店费特别高,占用供应商资金,还乱收费,很不规矩。销售渠道受到很大影响,所以才考虑自己把零售做起来,避免影响娃哈哈产品的销售。”宗庆后说。

  与现在的意气风发、多元化涉猎相比,去年宗庆后还为轰动一时的“达娃之争”(达能与娃哈哈商标纠纷)而焦头烂额。这场纠纷持续了两年多,最终以达能的退出而和平分手。

  他说,和达能分手后,娃哈哈现在有充足的资金,现在正在全国范围考察,寻找合适的项目。

  作为中国最大、全球第五的食品饮料生产企业,娃哈哈稳居国内饮品头把交椅12年。去年,娃哈哈实现营业收入432亿元,净利润87亿元,是浙江效益最好的企业。

  尽管娃哈哈“不差钱”,但面对复杂且专业要求颇高的新领域——商业地产,娃哈哈还差什么?

  宗庆后坦言,现代商业地产普遍存在的人才问题、经营难题,娃哈哈同样也要面对。“刚开始进入这个行业难题肯定比较多,人才也好,经验也好,我们逐步克服吧。目前,我们正在和专业的咨询公司合作,也在招聘商业管理人才。”他表示,娃哈哈的项目是自己买地自己建房并且自己使用,因此也不担心会受到行业调控的影响。

  实际上,娃哈哈觊觎商业地产并不是新近的事。早在2007年,娃哈哈即决定在洛阳投建娃哈哈购物广场,不过至今三年时间早已过去,该项目却已搁浅。

  至于合作失败的原因,宗庆后并未透露。不过,他说,娃哈哈的一贯作风是做事就要实实在在做,以后100个购物中心主要由集团自己操盘,“即使找合作伙伴也不和乱七八糟的公司合作”。

  记者从河南省商务厅官网查询到的“河南省引进省外资金68000万元以上在建项目一览表”显示,娃哈哈购物广场投建单位为“洛阳娃哈哈天基地产公司”,但“因投资方原因项目无进展”。

  三四线商业谋略

  宗庆后表示,娃哈哈目前还未成立专门的地产公司运作商业地产项目,有机会的话也会在北上广等一线城市开设购物中心。

  不过他也意识到,一线城市的商业已经较为发达,机会已经不多。宗庆后认为,地级市、县级市等三四线城市的零售业会更好做一点,因此,以后选址也会侧重于小城市。

  更为重要的是,娃哈哈只是目前浙江企业的一个缩影。在浙江,与娃哈哈一样的跨界公司大量存在。据2009年度浙江省民营企业百强榜单显示,榜单中的100家民企中至少有64家涉足房地产领域。

  这些企业中大部分以传统制造业为主业,兼顾发展房地产。以雅戈尔为例,该企业最早以服装为公众熟知,1992年进入房地产领域,目前雅戈尔房地产的营业收入已经逐渐占据其收入的半壁江山。2009年雅戈尔公司完成主营业务收入121.15亿元,其中房地产销售实现收入51.95亿元,占总收入的42.9%。

  而这些跨界投资地产业的公司,多数首选进入三四线城市,投资的地产类型大多是商业地产。其投资路径主要有二:一是在渠道建立的过程中收购门店,这类物业一般在几年后都会大幅升值;二是扩张产业园,以此为由,申请地块。

  一般而言,这类公司的主业实力均很强,有找寻其他盈利点的需求;也有的公司因门店物业租赁成本不断攀升,主业利润不断被摊薄,因而考虑将渠道资源掌握在自己手中。比如手机零售连锁企业迪信通,店面租金几乎是它最大的成本支出,约占总成本30%左右。目前,迪信通的做法即是:把那些已经或即将到期的店面购买下来。

  宗庆后亦表示,娃哈哈自建物业初衷即为降低零售成本。如其所言,有的超市在销售饮料等产品时实施的是半年结算,大多超市上架费惊人,这给不少经销商造成了困扰,现在娃哈哈每年即会补贴上亿元给经销商。

  不过,这并非娃哈哈涉足商业地产最重要的原因。商业地产研究人士指出,来自地方政府的招商支持以及商业地产可观的前景给予了其更大的圈地动力。以娃哈哈为例,作为知名企业,其在拿地中能够获得当地政府更多的支持。

  公开信息显示,今年6月,宗庆后在郑州签订投资协议的前一天,被商丘方面特意从郑州请到商丘考察。签约后,商丘市方面立刻举办了项目对接会,当地政府称“将为娃哈哈集团在商丘的投资兴业提供周到、细致的服务,打造优良的环境”。

  事实上,在国内很多三四线城市,由于地方政府招商引资需求迫切,不少企业趁机低价拿地,然后或倒手变现,或把地产业务做为一个资本的平台,这样的案例在业内早已不再鲜见。

  首都经济贸易大学教授陈立平推测,娃哈哈最有可能的打算是进入商业地产领域,和万达类似,运营地产的同时兼顾零售业。

  不过,宗庆后表示,娃哈哈并没有目标竞争对手,因为现在国内还没有哪家开发商的项目能做到遍地开花,这个生意的机会还很大。

  但在业界看来,娃哈哈的百店计划有些过于理想化。北京工商大学教授洪涛认为,作为制造企业的娃哈哈,毕竟对零售业很生疏,要在短时间内完成上述目标并不实际。且购物中心的招商运营、业态组合、经营管理等要求更为专业细致,有多年商业地产运作经验的企业都很难将某一种模式广为复制,更何况一个商业地产“门外汉”。

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